Densità e valore: il patrimonio immobiliare italiano

di Andrea Cerrato

Secondo le stime dell’Agenzia delle Entrate, il valore del patrimonio immobiliare italiano ad uso abitativo si aggira intorno ai 6000 miliardi, circa 3,5 volte il valore della produzione annua (PIL) del paese (dati del 2018). Ma dove si concentra questo patrimonio?

Queste due mappe contribuiscono dunque a fornirci una fotografia di massima dello stato del patrimonio immobiliare italiano e a dare un’idea dell’eterogeneità presente nel nostro territorio, non solo (come siamo abituati a pensare) fra il Nord-Centro e il Meridione, ma anche all’interno di una stessa regione o provincia.

Figura 1: a sinistra, patrimonio immobiliare per comune (2018); a destra: valore medio di un immobile in ogni comune (2018)

Note: Elaborazione LOL di dati OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate). La Figura 1 a sinistra mostra il valore del patrimonio immobiliare a livello comunale in milioni di euro (2018). È definito patrimonio immobiliare il prodotto fra il valore medio di un immobile e il numero di immobili presenti in quel comune. La Figura a destra mostra il valore medio di un immobile per comune (2018).

La Figura 1 mostra come gran parte del patrimonio immobiliare italiano si concentri nei grandi centri urbani. Roma da sola rappresenta circa il 5% del patrimonio immobiliare nazionale, Milano il 3%, a seguire Napoli (1%), Torino (1%) e Genova (0,7%). Questo dato non stupisce, dato che questi grandi centri urbani sono densamente popolati e ospitano di conseguenza una grande quantità di alloggi. C’è tuttavia un particolare interessante da notare: al di là dei grandi centri urbani, il patrimonio immobiliare italiano si concentra nelle zone costiere (Liguria, litorale adriatico e tirreno, zone balneari di Sicilia e Sardegna) e in alcune zone montane (macchie di verde intenso sono presenti in Valle d’Aosta, Piemonte, Lombardia, Veneto e Trentino-Alto Adige, in corrispondenza delle località montane più prestigiose).
Questa visualizzazione della distribuzione del patrimonio immobiliare nazionale ci indica dunque che due fattori principali, la densità abitativa e il prestigio della località, contribuiscono ad accrescere il patrimonio immobiliare comunale. Per alcune località, tipicamente i grandi centri urbani, il primo dei due fattori gioca un ruolo preponderante nello spiegare il valore del patrimonio immobiliare, mentre per altre, tipicamente i centri meno popolati, il prestigio della località e degli immobili sono più importanti. Particolarmente esemplificativo di questa dinamica appare il caso del Trentino Alto-Adige che, pur vedendo la presenza di immobili di alto valore (Figura 1 a destra), non assorbe una gran parte del patrimonio immobiliare nazionale (Figura 1 a sinistra).
Tale osservazione ci proietta naturalmente al contenuto della Figura 2. In quali comuni gli immobili sono mediamente più cari? In quali invece, hanno poco valore? Quali dinamiche economiche sono catturate dai prezzi degli immobili? Il comune italiano con il valore medio di un immobile più alto in assoluto è Portofino (Liguria), seguito da Cortina d’Ampezzo e da Forte dei Marmi, con valori medi superiori al milione di Euro. La top 10 dei comuni con il valore medio di un immobile più alto in Italia comprende esclusivamente prestigiose località costiere o montane. Fra le grandi città spiccano Bolzano, Milano, Roma, Trento, Firenze e Venezia. I comuni con gli immobili di più basso valore sono invece tipicamente concentrati in zone poco popolate ed economicamente depresse, specialmente in Calabria, Basilicata, Sicilia e Molise. Fra le grandi città, quelle con un mercato immobiliare meno dinamico appaiono Taranto, Reggio Calabria, L’Aquila, ma anche Alessandria e Novara. Le dinamiche economiche negative degli ultimi anni hanno contribuito a rendere il mercato immobiliare locale particolarmente vulnerabile: basti pensare che secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, il quartiere italiano con il valore immobiliare al metro quadro più basso è Tamburi, a Taranto, situato nei pressi dello stabilimento ILVA.

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