Centro e periferia: i grandi comuni al microscopio

di Andrea Cerrato

L’eterogeneità presente nel territorio nazionale evidenziata dalle Figure 1 e 2, si ripropone anche a livello comunale. Con i dati dell’Osservatorio Immobiliare, siamo in grado di osservare le differenze nei valori immobiliare anche fra diversi macro-quartieri di una stessa città.

Figura 1: Valore/mq – Torino (2019) – Valore/mq – Roma (2019)                

Le Figura 1 mostra una mappa dei prezzi al metro quadro di immobili classificati come “abitazioni civili” in normale stato di conservazione per i comuni di Torino e Roma, rispettivamente.
Dalle Figura 1 si vede come i valori al metro quadro degli immobili mostrino una notevole dispersione fra quartieri della stessa città. Nell’area centrale di Torino, composta dalle zone immobiliari denominate “Piazza Carlo Emanuele II”, “Via Roma”, “Piazza Castello”, “Rocca”, “Corso Stati Uniti”, risultano essere concentrate le abitazioni civili con i più alti prezzi al metro quadro, intorno ai 2500-2700€. Al contrario, le 5 zone della città con i prezzi più bassi sono “Rebaudengo”, “Madonna di Campagna”, “Barca – Bertolla”, “Mirafiori Sud”, “Spina 4 – Docks Dora”, con prezzi che si aggirano fra 1300-1500€ al metro quadro. In gnenerale, a Torino vi è una chiara distinzione tra la parte centrale con la sponda sud est del Ppo, e la periferia nord occidentale. A Roma invece, le zone in cui le abitazioni di più alto valore risultano concentrate sono “Centro Storico – Campo Marzio, Colonna, Pigna, Trevi”, “Centro Storico – Corso Vittorio”, “Sant’Angelo”, “Aventino”, “Via Veneto”. Al contrario, le 5 zone della città con i prezzi più bassi sono “Santa Palomba – Pian Savelli”, “Corcolle – San Vittorino”, “Agro Romano Ovest”, “Osteria Nuova – Casaccia”, “Tragliatella”.

Al di là del valore descrittivo di questi dati, che riflettono il contrasto centro-periferia tipico di ogni grande città, monitorare l’andamento dei prezzi delle case a livello comunale e sub-comunale (disponibili dal 2003 in avanti) può essere utile ad individuare dinamiche di agglomerazione, riqualificazione urbana e di cosiddetta gentrification. A questo proposito, la Figura 2 mostra l’andamento temporale dei prezzi e degli affitti annuali medi al metro quadro di una abitazione civile nei 5 comuni più popolati del paese: Roma, Milano, Napoli, Torino e Palermo.

Figura 2: a sinistra, prezzo medio/mq per comune (2003-19). A destra: affitto medio/mq per comune (2003-19)

Come mostra il grafico, tutti i grandi comuni italiani, fatta eccezione per Milano, stanno sperimentando un declino del proprio mercato immobiliare. Se infatti i prezzi seguono una traiettoria crescente per tutti i comuni presi in considerazione nel periodo 2003-2007, con l’irrompere della crisi del 2008 e della susseguente crisi del 2011, solo l’economia resiliente di Milano sembra attutire i colpi. Per quasi tutte le altre grandi città, il valore nominale di un metro quadro di immobile è all’incirca lo stesso dei primi anni 2000. Particolarmente interessante appare il caso di Torino, il cui mercato immobiliare pare risentire positivamente dell’enorme investimento fatto sulla città in occasione delle Olimpiadi Invernali del 2006, per poi chinarsi di fronte ai colpi delle crisi che hanno messo in ginocchio il settore manifatturiero su cui gran parte del tessuto produttivo della città era basato.

Figura 3: Andamento prezzo medio al mq per zona urbana (centrale, semicentrale, periferica, suburbana), 2003-2019

La Figura 3 mostra invece come non solo il livello dei prezzi, ma anche l’andamento del mercato immobiliare sia eterogeneo fra diverse zone delle grandi città. L’Osservatorio Immobiliare cataloga diverse aree della città in 4 (o 5) categorie: centrale, semicentrale, periferica, sub-urbana e extraurbana. Possiamo notare che a Milano, la città che più di tutte ha vissuta una crescita economica sostenuta negli ultimi 6-7 anni, è presente un fenomeno di gentrification: le zone della città in cui l’immobiliare aumenta di valore sono infatti quelle centrali e semicentrali, mentre la dinamica del mercato immobiliare in zone periferiche e sub-urbane appare piatta. A Torino sembra invece essere presente un fenomeno inverso, cui ci riferiremo con il termine di de-gentrification. Se infatti il periodo 2002-2006 ha visto un apprezzamento degli immobili in zone centrali della città, da quel momento in avanti i prezzi delle zone centrali scendono, convergendo verso quelli delle altre zone della città. Una dinamica simile, di divergenza-convergenza è presente a Roma, dove i prezzi delle zone centrali si assestano comunque su valori molto alti per il grande prestigio dei quartieri della capitale. Infine, Napoli pare mostrare una dinamica più uniforme all’interno del suo territorio, con un mercato immobiliare che evidentemente ha risentito della crisi post-2011. Un fenomeno peculiare che interessa il capoluogo partenopeo vede il valore degli immobili in zona sub-urbana essere sistematicamente più alto di quello degli immobili in zona periferica.